契約不適合責任とは？不動産売却で気を付けたいポイントを解説！

不動産売却において、売主は買主に対してさまざまな責任を負う必要があります。
契約不適合責任では責任の範囲や所在を定めており、不動産を売却するなら内容を把握しておくのがポイントです。
そこで今回は、不動産売却するなら知っておきたい契約不適合責任について解説します。
京都市（南区・右京区・西京区・下京区）、向日市、長岡京市で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却における契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、売買契約にあたり品物に何らかの不備があったとき、売主が買主に対して負わなければならない責任のことです。
不動産売却においては、売主は売買契約書に記載されたとおりの物件を引き渡す義務があります。
もし引き渡し後に何らかの不具合があると判断された場合、売主は修繕などの対応をしなければなりません。
また、売主が把握している不具合や欠陥については、買主に対して正しく告知する義務もあります。

契約不適合責任を問われるケース

中古住宅の場合、経年劣化により建物に不具合が生じていることは珍しくないでしょう。
たとえば、建物に雨漏りが発生しているケースを考えます。
雨漏りの事実を買主に説明し了解を得たうえで、売買契約書にも不具合の内容を記載していれば、契約不適合責任は問われません。
しかし買主の了解を得ていたとしても、売買契約書に記載がなければ、補償などを求められる場合があります。
このほか、買主に告知していない不具合についても同様に契約不適合責任を問われるでしょう。

瑕疵担保責任との違い

2020年4月に民法が改正され、これまであった瑕疵担保責任が契約不適合責任に改められました。
不動産売却における瑕疵とは、物件に何らかの不具合や欠陥がある状態を意味します。
瑕疵担保責任ではこの瑕疵について責任を負うものでしたが、要件に「隠れた瑕疵」であるかどうかが問われていました。
「隠れた瑕疵」は、文字通り表面上ではわかりにくいものです。
たとえば壁の内部に発生している欠陥は売主でも気が付かない可能性が高く、また買主が注意を払ったとしても購入前には発見できないと考えられます。
このような、買主が相当の注意を払っても見つけられないような隠れた瑕疵について、売主は瑕疵担保責任を負うと定めていました。
瑕疵担保責任は無過失責任なので、故意や過失がなかったとしても売主は買主に対して責任を負わなければなりません。
一方の契約不適合責任では、瑕疵が隠れたものであるか問われません。
買主が十分に注意を払えば発見できるような不具合であっても、売買契約書に記載されていないものについては売主に責任があります。

不動産売却で契約不適合責任により認められている買主の権利

不動産売却で何らかの不具合が判明した場合、買主の権利として以下の請求方法が認められています。
それぞれどのような請求権なのか、売主が対応するときのポイントとともに確認していきましょう。

履行の追完請求

引き渡された物件が契約に適合していない場合、買主は売主に対してあらためて完全なものを引き渡すように請求できます。
不動産売却においては、具体的には補修請求が該当します。
たとえば売買契約書に記載していない雨漏りが判明した場合、問題箇所の修繕などで対応します。

代金減額請求

上記の追完請求が実行されないとき、買主の権利として代金減額請求が認められています。
まずは相当の期間を定めて追完請求をしたうえで、その期間内に履行されなければ代金減額請求をおこないます。
ただし土地面積が不足しているようなケースでは、追完請求に応じる手段がありません。
不動産のような代替物の用意が困難な場合にも、代金減額請求が可能です。

催告解除

催告解除とは、追完請求したにも関わらず売主が応じなかったときに、催告したうえで契約解除できる権利のことです。
不動産売却では代金が減額されたとしても、住めない・住めるようにするため多額の費用がかかるケースが珍しくありません。
そのような場合、買主は購入をキャンセル（契約解除）することになります。
通常、買主都合で契約解除すると違約金が発生します。
しかし催告解除では、売買契約自体が無かったことになるため、売主は買主に対して無条件で代金を返還しなければなりません。

無催告解除

無催告解除とは、売買契約の目的が達成できない・履行が不可能であると考えられるときに請求できる契約解除のことです。
催告解除では、相当の期間を定めたうえで契約の履行を催告する必要がありました。
しかし無催告解除は、催告することなく直ちに契約解除できます。

損害賠償

契約不適合責任において、売主に過失責任があるときは買主の権利として、損害賠償請求が認められています。
たとえば売主が故意に不具合や欠陥を隠していたとき、買主は損害賠償の請求が可能です。
このときの損害賠償の範囲は、履行利益も含まれている点に注意が必要です。
売買契約が履行されれば買主が得られたはずの利益（営業利益や転売利益など）についても、売主は損害賠償しなければなりません。

不動産売却における契約不適合責任とホームインスペクション

契約不適合責任では、売主が負わなければならない責任の範囲が広く定められていることがわかりました。
しかし不動産売却では、どんなに注意を払ったとしても、売主でも気が付かないような不具合や欠陥が生じている可能性があります。
そこで活用したいのが、ホームインスペクションです。

ホームインスペクションとは？

ホームインスペクションとは住宅診断のことで、専門家である住宅診断士が建物の劣化状況や欠陥の有無を調べます。
診断の結果、改修すべき箇所があれば工事するべきタイミングや、費用の目安の算出もおこなわれます。
不動産売却前に実施すれば、買主に対する告知義務を果たす際に必要な情報としても活用できるでしょう。

ホームインスペクションのメリット

ホームインスペクションを実施すれば、不動産売却前に不具合の有無や建物の劣化状況がわかります。
買主にも診断結果を告知すれば、引き渡し後に契約不適合責任を問われるリスクも減らせるでしょう。
また、何らかの不具合が発覚したとしても、不動産売却前に修繕するかどうかなどを判断する際の参考になります。
そのままの状態で売却するなら、修繕にかかる費用相当分を値下げするといった対応が考えられるでしょう。
そして買主にとっても、インスペクション実施済みの物件は安心して購入判断できるメリットがあります。
中古住宅を買い求める方は、リフォームを前提としていることが珍しくありません。
そのため、リフォームにより修繕できる範囲の不具合であれば、売買契約に進める可能性が高まるでしょう。

まとめ

不動産売却をするなら知っておきたい、契約不適合責任とはどのようなものなのか解説しました。
売主は買主に対して広く責任を負う必要がありますが、ホームインスペクションなどを活用すれば対策が可能です。
そこで、不動産会社と相談しながら売却活動を進めていくと良いでしょう。
私たち「株式会社ワイセレクション」は、京都市（南区・右京区・西京区・下京区）、向日市、長岡京市で不動産売却のご相談を承っております。
契約不適合責任について関しても、お気軽にお問い合せください。