事故物件の売却には建て替えが必要？建て替えのメリットや費用を解説！

事件や事故により死亡者が出た物件は「事故物件」として扱われ、通常の不動産に比べると売れにくくなってしまいます。
そのため建て替えを検討する方も多いですが、建て替えによるデメリットもあるため注意が必要です。
この記事では、事故物件の建て替えに関する注意点やメリット、建て替え工事にかかる費用などを解説します。
京都市南区、右京区、西京区、下京区、向日市、長岡京市にお住まいで、事故物件を売却したいとお考えの方はぜひ参考にご覧ください。

事故物件の建て替えによる資産価値と告知義務

事故物件の建て替えを検討している方のなかには「建て替えれば資産価値が上がる」「告知義務がなくなる」と考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
建て替えをしたからといって、事故物件の資産価値が上がったり、告知義務がなくなったりするわけではありません。
ここでは、事故物件の建て替えによる資産価値の変化や告知義務について解説します。

事故物件には告知義務がある

過去に人が亡くなった物件や近くに嫌悪施設がある物件など、買主が購入を躊躇するような理由がある物件を「心理的瑕疵物件」と呼びます。
心理的瑕疵のある物件を売却する際には、その旨を必ず買主に伝えなければなりません。
これを「告知義務」といいます。
告知義務を怠ると買主から損害賠償や契約解除を請求される可能性があるため、告知は必ずおこないましょう。
告知が必要かどうか判断に迷うことがあれば、不動産会社に相談することをおすすめします。

建て替えによって告知義務がなくなるわけではない

事件や事故の状態によっては、物件に体液や血液が付着していることもあります。
そこで事件や事故のあった建物を解体して、新築や更地にして売却しようと考える方は少なくありません。
事件や事故のあった物件がなくなると告知義務もなくなると考える方もいらっしゃいますが、建物を解体しても告知は必要になります。
トラブルを避けるためにも、告知が必要な事柄に関しては必ず不動産会社に相談しましょう。

建て替えても資産価値は上がらないのが一般的

事故物件は建て替えても告知義務がなくならないように、資産価値も必ず上がるわけではありません。
建て替え後であっても、資産価値は相場の2〜5割ほど低くなることが一般的です。
とはいえ、立地の良い物件などはそこまで売却価格を下げなくても売れるケースもあります。
価格が高すぎると売却できず、かといって低くしすぎても損をしてしまうため、いくらくらいで売り出したら良いかは不動産会社に相談して決めると良いでしょう。

建て替えずに早く売りたければ買取を検討する

事故物件を建て替えせずになるべく早く売りたければ、不動産会社による買取も選択肢の1つです。
買取であれば買主を探す手間がかからないため、最短2日程度で売却が完了します。
また訳あり物件専門の買取業者であれば、事故物件の扱いに慣れているため高値で売却できる可能性があります。
とにかく早く手放したい、建て替えずに高値で売却したいという方は買取を視野にいれてみると良いでしょう。

事故物件を建て替えるメリット

事故物件を建て替えても資産価値が必ず上がるわけではありませんが、建て替えによるメリットもあります。
ここでは、事故物件を建て替えるメリットをご紹介します。

買い手が付きやすくなる

事故物件の建て替えで資産価値を上げられなかったとしても、事件や事故のあった物件がなくなることで心理的瑕疵を低下させることはできます。
「当時のままの物件は嫌だけど新築なら気にならない」という方も少なくありません。
建て替えをおこなうと、建て替えせずに売却するよりも買い手が付きやすくなるというメリットがあります。

設計の自由度が上がる

建て替えをすると、既存の住宅を取り壊して新たに1から設計しなおすため、間取りや設備の自由度があがります。
建て替えではなくリフォームで間取りを変更しようとすると、今建っている物件の構造などによっては、希望通りにいかないことも少なくありません。
また築年数の経過した古い物件は、間取りや設備が現代のニーズに合っていないことも多いです。
建て替えをすることで需要に合わせた設計が可能となり、売却しやすくなるというメリットがあります。

ローンの選択肢が多く資金調達がしやすい

建て替えの場合、ローンの選択肢が複数あるため資金調達がしやすい点がメリットです。
たとえば事故物件の建て替え時に住宅ローンが残っていれば、住み替えローンが利用できます。
住み替えローンを利用すれば、住宅ローンの残債と建て替えにかかる費用を一本化することが可能です。
一方、事故物件の住宅ローンをすでに完済しているのであれば、新たに住宅ローンを組んで建て替え費用が調達できます。
また、住宅ローンはリフォームローンに比べると金利が低い点もメリットの1つです。

事故物件を建て替える際にかかる費用

実際に事故物件を建て替えるとなった場合、気になるのは「どのくらい費用がかかるか」ではないでしょうか。
ここでは、事故物件を建て替える際にかかる費用の相場をご紹介します。

解体費用の相場

建物の解体費用は、建物の構造や面積によって異なります。
費用相場は60〜200万円ほどです。
建物が頑丈になればなるほど解体するのに手間がかかるため、木造よりもコンクリート造のほうが解体費用が高くなる傾向にあります。
構造別に見た1坪あたりの解体費用相場は以下のとおりです。
木造：3～5万円
鉄骨造：3.5～6万円
鉄筋コンクリート造：4～8万円

登記費用の相場

事故物件を建て替える際には、建物滅失登記・建物表題登記・所有権保存登記・抵当権設定登記が必要になります。
それぞれにかかる費用の相場については以下を参考になさってください。
建物滅失登記：4～5万円
建物表題登記：8～9万円
所有権保存登記：2〜3万円
抵当権設定登記：3～5万円
上記の費用をあわせると約20万円ほどになりますが、すべて専門家へ依頼した場合の料金です。
自分で手続きをすれば、コストを抑えることができます。
ただし抵当権設定登記については、ミスがあると住宅ローンを組めなくなることがあるため専門家に依頼することをおすすめします。

地盤調査・地盤工事費用の相場

建物を建て替える際に必要な「地盤調査」にかかる費用は、約5～25万円ほどが相場です。
調査の結果、地盤改良が必要となれば1坪あたり3万円ほどの工事費用がかかります。
なかには「地盤調査って必要？」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、地盤調査は建築基準法の改正に伴い義務化されています。
調査にかかる費用は、土地の面積や状態によっても異なるためまずは見積もりを依頼しましょう。

設計建築費用の相場

事故物件を解体したあと建物を新たに建設する場合、1坪あたり50万円ほどかかると考えておきましょう。
国土交通省の発表では、建て替えによる一戸建ての建設費用は平均3,555万円とされています。
ただし、建設費用は建物の間取りや使用する建材のグレードなどによっても異なり、高級住宅を扱うようなハウスメーカーでは1坪あたり70万円ほどになることも少なくありません。

まとめ

事故物件を建て替えても、告知義務がなくなったり資産価値が上がったりするわけではありません。
告知を怠ると損害賠償や契約解除を請求される可能性があるため、告知義務は必ず守りましょう。
もしも事故物件を建て替えずに早く売却したい場合には、不動産会社による買取も検討してみることをおすすめします。
私たち「株式会社ワイセレクション」は、京都市南区、右京区、西京区、下京区、向日市、長岡京市を中心に不動産売却のお手伝いをしております。
事故物件の売却でお悩みの方は、弊社までお気軽にご相談ください。