不動産を売却したら確定申告は必要？手続き期間や方法を解説！

不動産売却すると、確定申告が必要になるケースがあります。
しかし給与所得者のように普段は確定申告する必要のない場合、手続き方法でお悩みの方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却をともなう確定申告とはどのようにおこなうのか、手続きのポイントを解説します。
京都市（南区・右京区・西京区・下京区）、向日市、長岡京市で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却後におこなう確定申告とは？

1年間に生じた所得には、所得税が課せられます。
確定申告とは、所得税の申告・納税手続きのことです。
ただし、給与所得者など源泉徴収されている方であれば、多くの場合確定申告をおこなう必要がありません。
しかし不動産売却によって得られる譲渡所得は、ほかの所得とは分離して計算する分離課税方式の対象です。
そのため源泉徴収の対象者であっても、譲渡所得があるときには、確定申告による申告・納税が必要です。

譲渡所得の計算方法

不動産売却した際の譲渡所得は、以下の計算式で算出できます。
譲渡所得=売却価格－取得費－譲渡費用
このときの譲渡所得がプラスになるときは、多くの場合確定申告により申告・納税しなければなりません。
譲渡所得がマイナスのとき（損失が出たとき）は、確定申告は必須ではありません。
しかし、一定の要件を満たしていれば損益通算によりほかの所得と相殺できる場合があります。
また、その年の所得で相殺しきれなかった分は、翌年以降3年間まで繰り越せる繰越控除の適用も受けられます。
この損益通算を受けるためには、確定申告が必要です。
そこで不動産売却したときは、利益の有無に関係なく確定申告すると良いでしょう。

注意点

譲渡所得がプラスであるかどうかは、特別控除が適用される前の金額で判断してください。
たとえばマイホームの売却では、譲渡所得から最大で3,000万円の特別控除を受けられます。
このほか、相続した空き家など一定の要件を満たしている不動産の売却では、各種特別控除を受けられる場合があります。
特別控除を適用した結果、課税譲渡所得がゼロ（納税額がゼロ）になることもあるでしょう。
しかし課税譲渡所得はゼロであっても、特別控除の適用を受けるためには確定申告が必要な点に注意してください。

確定申告しないとどうなる？

確定申告が必要であるにも関わらず申告しないと、無申告加算税および延滞税が課せられる場合があります。
また、譲渡損失が発生しているときについても、確定申告しないと税金の控除や還付を受けられません。
すると本来の金額よりも高い所得税を納めることになってしまいます。
そのため損益通算の要件を満たしているときも、忘れずに確定申告をおこないましょう。

確定申告を不動産売却後にするときの必要書類

確定申告の手続きは、自分でおこなうことが可能です。
自分で手続きする際の、必要書類について確認していきましょう。

確定申告書（第一表）

確定申告書（第一表）は、所得の種類に関係なく使用できる申告書です。
損益通算を希望する方も、こちらの申告書を使用してください。
申告書は、最寄りの税務署や国税庁のホームページから入手できます。

確定申告書第三表（分離課税用）

不動産売却にともなう譲渡所得があるときは、確定申告書第三表（分離課税用）も必要書類に含まれています。
確定申告書（第一表）と同様に、最寄りの税務署や国税庁のホームページから入手できます。

譲渡所得の内訳書

譲渡所得の内訳書には、譲渡所得を計算する際の費目を記載します。
売却価格や取得費、譲渡費用などの状況を記載するもので、不動産売却後に国税庁から郵送されます。

取得費を計算するための書類

取得費には不動産の購入価格のほか、購入時に支払った仲介手数料や各種税金（印紙税、不動産取得税など）、登記費用、測量費用などが含まれます。
これらの取得費がわかる書類を用意してください。
たとえば購入時の売買契約書の写しや、領収書、通帳などが挙げられます。

譲渡費用を計算するための書類

譲渡費用には、売却時に支払った仲介手数料や各種税金（印紙税、登録免許税など）、建物の解体費用などが含まれます。
取得費に関する必要書類と同様に、売却時の売買契約書の写しや領収書などを用意してください。

登記事項証明書

「登記事項証明書」には、不動産の権利（所有者や担保など）に関する情報が記載されています。
「登記事項証明書」は、法務局で取得してください。

本人確認書類

確定申告にあたり、マイナンバーの記載および本人確認書類の写しの添付が必要です。
本人確認書類には、おもに以下のものを利用できます。

• 運転免許証
• 保険証
• パスポート
• 身体障害者手帳
• 在留カード

なお、マイナンバーカードがある場合はそのほかの本人確認書類は不要です。

源泉徴収票

給与所得者は、確定申告の際に源泉徴収票が必要です。
源泉徴収票は、勤務先より取得してください。

不動産売却後の確定申告の期間と方法

確定申告は申告できる時期が定められています。
そのため、期間内に手続きができるよう、全体の流れや方法について確認していきましょう。

確定申告の時期と場所

確定申告は、不動産売却した年の翌年2月中旬～3月中旬におこないます。
通常は2月16日～3月15日が申告期間ですが、期日が休日と重なるときは前後する場合があるので注意してください。
確定申告書の提出先は、納税地（生活の本拠のある住所地）を管轄する税務署です。
売却した不動産の所在地や、現在の住所地の最寄りにある税務署とは限らないため注意してください。
なお確定申告の期間は、税務署の窓口が大変混雑します。
そのため、窓口に足を運ぶのが難しいケースも少なくないでしょう。
そこで、郵送での提出や、e-Taxによる電子申告を活用するのもおすすめです。

e-Taxなら自宅で申告できる

e-Taxによる電子申告であれば、自宅にいながら基本的には24時間いつでも確定申告が可能です。
例年、1月上旬から利用できるので、必要書類などが早めにそろったときにも電子申告がおすすめです。
還付申告の場合、書面での提出よりも早く税金が戻ってくる傾向にあります。
そのため、不動産売却により損失が出た方も電子申告を利用してみてはいかがでしょうか。

確定申告書等作成コーナーが便利

確定申告を自分でおこなう場合、書類不備に注意が必要です。
そこで、国税庁が公開している「確定申告書等作成コーナー（//www.keisan.nta.go.jp/kyoutu/ky/sm/top）」の利用が便利です。
案内に従って金額を入力すると自動計算されるので、計算ミスによる書類不備のリスクがありません。
完成した確定申告書を印刷すれば窓口に提出することも可能で、また、電子申告での利用も可能です。

まとめ

不動産を売却したときに必要となる、確定申告とはどのようなものなのか解説しました。
確定申告により特別控除や損益通算を利用すれば、税金を少なく抑えられるメリットがあります。
そこで、不動産売却と並行して確定申告の準備を進めていくのがおすすめです。
私たち「株式会社ワイセレクション」では、京都市（南区・右京区・西京区・下京区）、向日市、長岡京市で不動産売却に関する問い合わせを承っております。
確定申告が必要となる不動産売却についても、お気軽にお問い合わせください。