相続した不動産を売却するまでの流れを解説！遺産分割協議の進め方と注意点

相続した不動産を売却するには、通常の不動産売却と比べて少々煩雑な手続きが必要となります。
だからといって空き家のまま放置してしまうと、税金や維持管理などの支払いが続くばかりで所有者の負担となってしまうでしょう。
そこで今回は、京都市周辺で相続した不動産を無駄にしないために、相続不動産を売却するまでの流れについて解説します。
また、相続トラブルを防ぐには、遺産分割協議の進め方や注意点を事前に把握しておくことが大切です。

相続した不動産を売却するまでの流れ！相続に必要な手続きと期限

相続により取得した不動産は、必要な手順を踏まなくては売却できません。
さらに、相続放棄や相続税などの申請期限に注意しながら進めなくてはならないため、事前の知識が重要となります。
ここでは、相続した不動産を売却するまでの大まかな流れと注意すべき期限を把握しましょう。

相続不動産を売却するまでの流れ

相続した不動産を売却するまでの大まか流れは以下のとおりです。
死亡届を提出（相続開始後7日以内）
被相続人の亡くなった日が相続開始日となり、7日以内に役場へ死亡届を提出します。
遺言書の有無を確認
相続が開始したら、まず有効な遺言書があるかどうかの確認をおこないます。
遺言書のある場合には遺言の内容に基づいて相続を進めますが、ない場合には遺産分割協議をおこなう必要があります。
相続人の確認
相続人が誰であるかを確定させるために、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本を集めます。
転居を繰り返していたような場合には、出生までさかのぼって集めるのに時間がかかるため、早めに着手すると良いでしょう。
相続放棄（3か月以内）
相続の権利を放棄するのであれば、相続開始があったことを知った日から3か月以内に相続放棄の申請をおこなう必要があります。
準確定申告（4か月以内）
被相続人が個人事業やアパート経営などをおこなっていた場合には、相続開始を知った日の翌日から4か月以内に準確定申告をおこなう必要があります。
準確定申告とは、亡くなった年の1月1日から亡くなった日までの所得に対する確定申告のことです。
遺産分割協議書の作成
有効な遺言書がない場合に複数の相続人がいるのなら、遺産分割協議をおこない、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議とは、誰がどの遺産をどれくらい相続するのかといった内容を相続人全員で話し合うことです。
相続登記
相続により取得した不動産を売却するには、相続登記をおこなう必要があります。
相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きのことです。
不動産を売却
相続登記をおこなうことで通常どおりの売却が可能です。
なお、不動産を換価分割（売却により現金化したうえ分け合う分割方法）する場合には、売却後に現金を相続割合に応じて分け合うことになります。
相続税の申告と納付（10か月以内）
相続税の納税義務のある方は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に申請と納付をおこなう必要があります。
不動産売却により得た資金で納税する場合には、できるだけ早く売却に着手することをおすすめします。

相続不動産の売却には遺産分割協議が必要！その進め方とは？

相続人が複数いる場合に有効な遺言書がないのであれば、遺産分割協議をおこなう必要があります。
なお、相続人全員の合意があれば、遺産分割協議によって遺言書とは異なる内容で相続することも可能です。
ここでは、遺産分割協議とは何か、その進め方についてみていきましょう。

そもそも遺産分割とは？

遺産分割とは、親が亡くなって遺産相続が発生した場合に、法律が定める範囲の方で遺産を分け合うための手続きのことです。
遺産には、預貯金のほか土地や建物といった不動産や株式などの有価証券も含まれるため、誰がどの財産をどのくらいの割合で相続するかを話し合う必要があり、これを遺産分割協議といいます。

遺産分割協議の進め方

相続人・相続財産を確定させる
遺産分割協議を進めるには、まず誰が相続人で、相続財産にはどのようなものがどのくらいあるのかを確定させる必要があります。
相続人の確定では、被相続人の出生から死亡までの戸籍情報をたどっていきますが、離婚・再婚・養子縁組をしている場合には疎遠となっている方が相続権を有しているというケースもあります。
また、相続財産の確定では、プラスの財産にくわえて借金や負債などのマイナスの財産についての調査も必要です。
財産目録を作成
相続財産が確定したら、相続財産のすべてを一覧表とした財産目録を作成します。
財産目録は必ず作成しなければならないものではありませんが、相続手続きをスムーズに進行させるためにも作成しておくと良いでしょう。
遺産分割協議をおこなう
遺産分割協議の準備が整えば、相続人全員による話し合いを開始します。
遺産分割協議によって決定する相続割合は、法で定められた法定相続分どおりにしなければならないというわけではなく、話し合いによって自由に決めることができます。
ただし、相続人全員の合意を得なくてはならない点に注意が必要です。
遺産分割協議書を作成
話し合いにより決定した内容をまとめ、文書にしたものが遺産分割協議書です。
遺産分割協議書には、相続人全員の署名と実印による捺印が必要となります。

相続した不動産のスムーズな売却のために知っておきたい注意点

相続した不動産をスムーズに売却するためには、遺産分割協議においてトラブルを発生させないことが大切です。
ここでは、遺産分割協議における3つの注意点をご紹介します。

注意点①遺産分割協議が無効となるケース

遺産分割協議は相続人全員の合意がなければ成立しません。
もし遺産分割協議後に新たな相続人が現れた場合には、それまでの協議が無効となるため、改めて遺産分割協議をやり直す必要があります。
なお、もし遺産分割協議後に新たな相続財産が発覚した場合には、その財産に対しての遺産分割協議を新たにおこなうことで足ります。

注意点②借金は遺産分割協議の対象外

相続財産には借金などのマイナスの財産も含まれますが、原則として借金は遺産分割協議の対象外となります。
被相続人の借金については、法定相続分に従って相続人全員が負担しなくてはなりません。
もし、特定の相続人のみが借金返済の義務を負担するのであれば、債権者の承諾が必要です。

注意点③話し合いがまとまらないケース

遺産分割協議において相続人間で意見の相違があるなど、話し合いがまとまらない場合には家庭裁判所に遺産分割調停や審判を申し立てることになります。
まず、遺産分割調停により家庭裁判所の調停委員が間にはいって話し合いを進め、それでもまとまらない場合には裁判官が判断をおこなう審判へ移行するといった流れが一般的です。
話し合いがまとまらないケースでは争いが大きくならないうちに、弁護士などの専門家の力を借りて早期解決を図ることが大切です。

まとめ

このように、相続した不動産を売却するために必要な手順は少々複雑です。
しかし、被相続人が残してくれた大切な財産を無駄にしないためにも、早めに行動を始めると良いでしょう。
私たち「株式会社ワイセレクション」では、京都市南区・右京区・西京区・下京区、日向市、長岡市エリアで不動産売却のサポートをしています。
相続した不動産の売却をご検討中の方も、ぜひ弊社へご相談ください。